Como imponer sanciones en PH y no fallar en el intento

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Como imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y no fallar en el intento

Los conflictos y requerimientos por materia de convivencia en la propiedad horizontal son día a día uno de los temas más latentes para los administradores. Como herramienta para dar solución a aquellas infracciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la ley 675 de 2001 previno lo siguiente en el articulo 59:

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

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Dejando claridad en cuales podrían ser las sanciones a imponer en razón a los mencionados incumplimientos; sin embargo, abre una puerta a las copropiedades remitiendo dicha clasificación al reglamento de propiedad horizontal, siendo estos los estatutos por medio de los cuales se regirá la comunidad que conforma la copropiedad a lugar. Y es entonces este documento, el cual consagra dentro de sus muchos ítems, las conductas susceptibles de ser sancionadas, el debido proceso que se debe agotar para la mencionada sanción, el órgano competente para la imposición y las acciones por medio de las cuales se puede impugnar.

Con base en lo anterior analizaremos el paso a paso que se debe surtir para la imposición de sanciones:

Verificar que el comportamiento se encuentra en las conductas sujetas a sanción expresadas en el RPH o en su defecto y si hay lugar en el manual de convivencia, el cual debió ser aprobado por la mayoría requerida por la ley 675 de 2001.
Tal y como lo expresa el parágrafo del articulo 60 de la ley 675 de 2001 “En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento…”
De ser afirmativo el resultado del paso 1, inicie con el proceso sancionatorio de conformidad con lo establecido en el RPH, garantizando siempre el debido proceso, el derecho a la defensa y contradicción. El fundamento legal lo encontramos en el artículo 60 de la ley 675 de 2001;

“…Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”

Es pertinente comprender los siguientes conceptos de debido proceso, el cual es un derecho fundamental de inmediato cumplimiento consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia: “El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas.
Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. Por su parte el derecho a la defensa y contradicción son principios que hacen parte del ejercicio del debido proceso; los cuales pueden entenderse como que Todas las personas, sin restricción alguna, tiene derecho a defenderse en un proceso. Dentro del proceso también podrá controvertir y aportar pruebas, apelar e interponer recursos.

Una vez surtido el proceso sancionatorio, el órgano facultado para imponer sanciones es la asamblea general de propietarios o el consejo de administración (facultades legales de conformidad con el artículo 60 de la ley 675 de 2001).

Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

La persona a cargo de administración tiene únicamente la obligación de notificar, ejecutar las sanciones impuestas y su respectivo recaudo, tal y como lo establece el articulo 51 de la ley 675 de 2001, articulado que determina cuales son las funciones del administrador, me permito citar:
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

Finalmente, le recuerdo a nuestros estimados lectores que las decisiones tomadas pueden ser sujeto de interposición de acciones constitucionales y judiciales, tales como acciones de tutela cuando se vulnere el debido proceso dentro del proceso disciplinario o de impugnación ante la jurisdicción respectiva dentro del mes siguiente a la notificación de la sanción.