Propiedad horizontal: un reto diario (delitos, sanciones y soluciones)
Por Giovana Neita
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Lo primero que se debe señalar es que en Colombia existe un vacío respecto a las autoridades de control y vigilancia de la propiedad horizontal; la Ley 675 de 2001 (estatuto que regula los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal), no establece una autoridad especifica, por lo que son los copropietarios quienes ostentan esta calidad como responsables directos e indirectos del nombramiento de los órganos de administración.
De acuerdo con el Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal (2022), los conflictos que se presentan en propiedad horizontal, especialmente en edificios y conjuntos de uso residencial y mixto, son: 1. Problemas con el administrador. 2. Incumplimiento en las obligaciones legales y reglamentarias por parte de los propietarios y residentes. 3. Exceso de ruido. 4. Conductas indebidas entre vecinos. 5. Mal manejo del presupuesto. 6. Conflictos entre propietarios y constructores. 7. Uso inadecuado de zonas comunes.
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Frente a un desacuerdo, se puede acudir a un Juez, por ejemplo, para la impugnación de decisiones de asamblea y el cobro ejecutivo de cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la copropiedad; a los mecanismos alternativos de solución de conflictos mediante los centros de arbitraje o centros de conciliación y cámaras de comercio, entre otros. Si se trata de una conducta tipificada en el Código Penal, se puede acudir ante la Fiscalía, interponer la denuncia y la autoridad competente adelantará las acciones que consideren pertinentes.
De conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.).
Ahora bien, en el ámbito penal, entre las conductas más frecuentes se encuentran: estafas y apropiaciones indebidas, delitos contra la propiedad intelectual e industrial, delitos contra los recursos naturales y el medio ambiente, delitos contra los derechos de los trabajadores, utilización indebida de información privilegiada, falsedad en documento privado, captación masiva de dinero, utilización indebida de fondos captados del público, pánico económico, violación de reserva industrial o comercial, entre otros.
Es de resaltar que los administradores de propiedad horizontal son sujetos de responsabilidad, de acuerdo con Torres Morales (2006), en el área civil derivado del incumplimiento de obligaciones legales o contractuales o por delitos y culpas que no están relacionados con el vínculo contractual y en el ámbito administrativo por el incumplimiento de deberes formales ante la DIAN y obligaciones tributarias.
Por lo anterior, el conjunto de delitos cometidos en una organización, por aquellas personas que ostentan el control de la misma (administradores o miembros del consejo de administración, mayorías en asambleas) que afecten gravemente su correcto funcionamiento o atenten contra su patrimonio, en perjuicio de la copropiedad, son delitos únicamente a instancia de parte, mediante denuncia o querella del perjudicado y que por tanto, no pueden ser perseguidos de oficio, salvo los que afecten a intereses generales o al estado.
Finalmente, es trascendental que los propietarios, residentes y directivos de los edificios o conjuntos residenciales conozcan las normas y reglamentos que regulan la copropiedad, con el fin de identificar el debido proceso frente a un conflicto y determinar la entidad competente al caso concreto, así mismo, se debe garantizar el derecho a la defensa, contradicción e impugnación.
